¿Quiere invertir en bienes raíces sin riesgo financiero y sin dinero o crédito? La venta de casas al por mayor es una opción popular. Personalmente, creo que la venta al por mayor puede ser una forma desafiante de comenzar, pero el hecho de que pueda comenzar a invertir en bienes raíces sin ninguna barrera de entrada hace que la venta al por mayor sea una opción atractiva. Si puede ser bueno en este lado del negocio, tendrá éxito con todo lo que quiera hacer. La razón por la que digo que es encontrar ofertas es lo que hace que un mayorista tenga éxito. Si puede obtener buenos resultados en la búsqueda de ofertas, tiene un potencial ilimitado.

Una vez que encuentre un trato, necesita entender cómo venderlo para obtener sus ganancias. Aquí hay cuatro formas en que puede estructurar sus propiedades por mayor.

Asignación de contratos: esto es lo más fácil, pero conlleva algunos riesgos si no se realiza correctamente. También es algo restrictivo, ya que las propiedades propiedad del banco evitarán esto. Esto funciona bien cuando negocia sus acuerdos directamente con el vendedor. La forma en que esto funciona es que obtendrá una casa bajo contrato y luego asignará sus derechos en el contrato a otro comprador por una tarifa. Ese nuevo comprador asumirá los derechos y responsabilidades en el contrato y cerrará en su lugar. Es mejor que le paguen la tarifa por adelantado, pero es muy común que la pague cuando el comprador compra la casa. Aquí hay algunas cosas que debe tener en cuenta al asignar contratos.

Asegúrese de que siempre distribuye a su vendedor lo que es o puede asignar el acuerdo a otro comprador por una tarifa. Te sugiero que pongas esto en el contrato. Los vendedores deben estar de acuerdo con esto si son transparentes de que usted es un inversionista que compra casas para obtener ganancias antes de comenzar a negociar.

Obtendría dinero de su dinero que es al menos suficiente para cubrir todo el dinero que usted ponga con su vendedor. De esa manera, si su comprador no cumple con el acuerdo, por lo menos debe cubrir sus costos. Siempre trate de obtener la totalidad de la tarifa pagada cuando asigne el contrato.

De esta manera, me gusta lo mejor porque es fácil de hacer, es fácil para el comprador y para el prestamista, y es la forma más económica de hacerlo.

Doble cierre: Esto solo significa que usted realmente compra la casa y luego la revende. Hay varias formas de hacer esto, pero la más común es comprar y vender en el mismo día o en un día. Por lo general, tendrá que aportar financiamiento para finalizar el cierre con el vendedor, por lo que este es mi método menos preferido de venta al por mayor. Además, como tiene dos cierres, tendrá dos conjuntos de costos de cierre, por lo que también es la forma más costosa. Dicho esto, algunos mayoristas prefieren este método porque no tienen que revelar al vendedor su intención de revender y ambos pueden mantener su trato con el vendedor y su trato con el comprador en privado. Algunos creen que esta es una buena manera de proteger sus ganancias. La información se convertirá en un registro público en algún momento, pero eso está bien después del cierre.

Este es el método que usará de manera predeterminada si no hace su contrato en la parte delantera correctamente, por lo que vemos el doble cierre con frecuencia.

Flip the Entity: Esta se ha convertido en la forma más común de venta al por mayor en mi mercado. La mayoría, si no todos, los mayoristas exitosos usarán esta estrategia. Especialmente cuando la venta al por mayor de ejecuciones hipotecarias donde las asignaciones de contratos están prohibidos.

La forma en que esto funciona es que el mayorista establecerá una entidad separada, como una LLC o un Fideicomiso, y colocará a esa entidad como el comprador de la casa para su venta al por mayor. Luego venderán la entidad por una tarifa. El beneficio de usar esta estrategia es que el contrato real en la casa no cambia. Dado que el comprador de la casa es la entidad, no hay problemas con ninguna regulación o restricciones de asignación. La desventaja es que podría ser más trabajo debido al paso adicional para configurar la entidad, y podría haber tarifas adicionales para registrar la entidad con el estado. El riesgo para el comprador es que cuando usted compra una empresa, está comprando todo. Entonces, si la entidad se utilizó en otra transacción y le debe dinero a alguien, el nuevo comprador podría estar en el gancho. Sabiendo esto, la mejor manera de realizar esta transacción es con una entidad completamente nueva utilizada para este único propósito.

Relación cercana: No sé si hay un nombre real para este método. De hecho, rara vez se ve. Lo que quiero decir con relación estrecha es que tienes una relación tan fuerte con un comprador que escribes ofertas a nombre del comprador. Para que esto funcione, debe ser un agente con licencia y casas de vista previa para su comprador. Necesitará comprender sus criterios y solo ofrecer en las casas que querrán comprar. Tengo un cliente que funciona de esta manera. Él tiene un agente que escribe sus ofertas y el agente / mayorista recibe una comisión por cada cierre exitoso. Hacen 2 a 3 ofertas al mes con esta estrategia. Mi cliente simplemente firma contratos sin mirarlos en este punto y confía en que el mayorista está armando ofertas sólidas. Siempre hay una cláusula de inspección que protege al comprador y al agente, pero más de 9 de cada 10 viviendas que se encuentran bajo contrato están cerradas. Esto se debe a que el agente / mayorista conoce el negocio y sabe qué comprará este comprador.

Me mantendría alejado de este método, especialmente si está empezando. Mucho puede salir mal. Quería mencionarlo porque es una de las 4 formas en que veo a las personas al por mayor. Si recién está comenzando, me concentraría en las asignaciones de contratos y luego cambiaría la entidad.