Cualquier inversionista que haya existido por algunos años sabe que este año ha sido más difícil adquirir propiedades a precios bajísimos para voltear o arreglar y voltear.

Lo que se ha visto como una ventaja para la economía en precios más altos ha dificultado que los inversores que utilizan la venta corta tradicional, la subasta de ejecución hipotecaria o las estrategias REO adquieran propiedades. Ha habido una mayor competencia por un suministro de REO que se ha reducido en un 21% en todo el país en el último año, según RealtyTrac, lo que ha elevado los precios en muchos casos. En 38 estados y la actividad REO del Distrito de Columbia se ha reducido y en algunos estados significativamente: Nevada (-71%), Virginia (-65%), California (-44%), Georgia (-39%) y Washington (- 35%) que son todos los estados de ejecuciones hipotecarias no judiciales.

La Asociación Nacional de Realtors® estima que los descuentos en propiedades con problemas se han reducido a 17% para REOs y 15% para ventas cortas en promedio. Estos porcentajes son demasiado estrechos para que el mayorista cubra los gastos de ventas y reparaciones y obtenga ganancias a menos que estén comprando para aferrarse a la propiedad.

Los prestamistas, liderados por Fannie Mae y Freddie Mac, ya no permiten la inversión simultánea en ventas en corto y REO. Los inversionistas a menudo necesitan estar preparados para mantener la propiedad por tres meses o más.

¿Qué debe hacer un inversor? Todavía hay un montón de ofertas por ahí. Los inversores simplemente tienen que ir tras ellos de manera diferente.

El programa HouseforReal es un ejemplo clásico. Los inversores que son agentes autorizados compran las notas de las propiedades en problemas después de que los abogados de la organización sin fines de lucro, House for Real, negocien la nota. Una vez que la nota está bajo el control de un inversionista, es libre de hacer cualquier cosa: vender de inmediato, negociar para poner al dueño anterior en la casa como inquilino, vender la propiedad a un pariente del dueño anterior, todas las cosas que no están permitidas en virtud de Las reglas ahora vigentes para las ventas cortas sin permiso del prestamista.

Aquellos que no pudieron ingresar al programa HouseforReal todavía tienen otras opciones. Después de todo, todavía hay 1.3 millones de hogares en proceso de ejecución hipotecaria y más de 20 millones de hogares estadounidenses que se encuentran bajo el agua. Eso es mucha gente que necesita la ayuda de inversionistas experimentados.

Además de negociar la nota para una propiedad submarina, muchos inversionistas están recurriendo a estrategias “sujetas a” que le permiten al inversionista hacerse cargo de los pagos existentes y asignar el contrato a otro comprador final o mantener la propiedad como una opción de arrendamiento. O propiedad de alquiler. Cuando una hipoteca es +/- el 10% del valor de mercado “sujeto a” es una manera razonable de ayudar a un propietario de vivienda que necesita salir pero no puede permitirse el lujo de llevar dinero a la mesa de cierre para salir de la casa sin el estigma de entrar defecto. Hay muchos millones de propietarios de viviendas que son “no queredores” a los que se les puede ayudar con esta estrategia y, a menudo, se requiere que el inversionista no traiga dinero a la mesa para lograr el acuerdo.

La inversión en bienes raíces siempre ha requerido que los empresarios sean ágiles y flexibles para cambiar con la condición del mercado. Los inversores que permanezcan estancados en estrategias que ya no funcionan pronto estarán fuera del mercado, pero los que se ajusten prosperarán.