¿Quién pagará el daño causado por el aumento del nivel del mar?

Podría ser usted.

San Jose Mercury News: & quot; Desde Antioch hasta North Richmond y Redwood City, una bahía que crece lentamente podría poner en peligro las propiedades de hasta 270, 000 Residentes del Área de la Bahía y causar unos $ 56. 5 mil millones en daños para fines de siglo, a menos que se tomen medidas para protegerlos, advierten los científicos.

Pero sorprendentemente, pocas ciudades están tomando medidas '' [1]

'' 5 de noviembre, 2008 … En caso de inundaciones proyectadas, hay sacos de arena disponibles en Benicia Corporation Yard 2400 East 2nd Street y el estacionamiento de East E Street (al otro lado de la calle Benicia Yacht Club). Puede haber alguna asistencia disponible, pero los residentes deben traer palas y planear llenar y cargar las bolsas ellos mismos. & quot; [2]

Las inundaciones en las ciudades de los alrededores de la Bahía de San Francisco no son meras especulaciones. Ha sucedido muchas veces en el pasado y sucederá una y otra vez si los niveles del mar continúan subiendo o son “ perfectos '' tormenta se une con mareas altas normales. Es fácil ver por qué. Un resultado interesante ocurre cuando observa las predicciones de las primeras áreas alrededor de la bahía que se inundarán si el mar se eleva. Lo que encontrará son las áreas más propensas a las inundaciones son los muchos lugares donde la bahía se llenó originalmente para crear viviendas y desarrollos comerciales. Estas áreas bajas, Redwood Shores, Alameda, Vallejo, Alviso y muchas otras, eran fondos de laurel y tierras de marea hace solo unas décadas. Ahora hay viviendas y el peligro de inundación es obvio.

Y se proyectan miles de nuevas viviendas para una docena o más de desarrollos importantes que se proponen para zonas de marea adicionales y otros lugares bajos alrededor de la bahía. [3]

& quot; Al menos 12 desarrollos importantes con hasta 56, 000 se planean nuevas viviendas en el borde de la Bahía durante los próximos 5 a 20) … muchos están en zonas bajas, según los expertos, son potencialmente vulnerables a las inundaciones asociadas con el aumento a largo plazo del nivel del mar. Algunas ciudades y condados tienen estrategias para enfrentar ese problema, otras no. & quot; [4]

Pero lo que es diferente hoy en día es que muchos de estos nuevos desarrollos se construirán como asociaciones comunitarias y muchas de las costosas instalaciones de ingeniería necesarias para proteger estos La evolución de las tormentas, el aumento de las mareas y el nivel del mar no será propiedad de las ciudades y los condados, sino que será responsabilidad de los propietarios.

Hemos visto la tendencia en los últimos años 50. Las calles, alcantarillas pluviales, parques, estacionamientos, aceras, en desarrollos más antiguos son propiedad y mantenidas por ciudades y condados locales que utilizan dólares de impuestos recaudados de una base impositiva mucho más amplia. En los proyectos más nuevos, estos son, en cambio, responsabilidad de las asociaciones de propietarios relativamente pequeños 39; El advenimiento de la asociación comunitaria fue una bendición para los gobiernos locales con escasez de impuestos, quienes los vieron como una forma de promover el desarrollo y nuevos dólares de impuestos, evitando sus gastos.

Del mismo modo, los nuevos desarrollos propuestos alrededor de la Bahía de San Francisco tentarán a las ciudades y condados locales para que confieran gran parte de la responsabilidad a las mejoras de control de inundaciones necesarias para las asociaciones comunitarias locales o pequeñas, distritos La responsabilidad de los diques, bermas, bombas, rasgaduras y muros de contención construidos por los desarrolladores de estos proyectos podría eventualmente ser mantenida y reparada por las asociaciones de propietarios.

El comienzo del cambio de responsabilidad de los gobiernos a los propietarios de tierras, uno que ya ha sido ampliamente empleado es el uso de distritos locales de mejora, diques o recuperación. Gran parte del delta de Sacramento, un sistema de deslaves e islas en el que se está construyendo y proponiendo cada vez más viviendas, se mantiene mediante un sistema tan especial. distritos de evaluación, no las ciudades o condados estatales o locales. Los contribuyentes dentro de esos distritos pagan por todos los trabajos de mantenimiento y reparación de diques. Originalmente, estos distritos se formaron para otorgar a los terratenientes autoridad cuasigubernamental sobre sus propiedades, pero también desplazó la responsabilidad fiscal de las jurisdicciones más grandes y de su base más amplia de contribuyentes.

Una asociación comunitaria grande funciona de manera muy similar: la propiedad de las obras públicas se entrega a la asociación cuando se completa el desarrollo, y los propietarios, a través de evaluaciones, pagan mantenimiento y reparación en curso. En la práctica, no hay mucha diferencia entre una asociación comunitaria y un distrito especial.

Por lo tanto, las ciudades y los condados, que obtienen considerables beneficios fiscales del nuevo desarrollo, han podido trasladar la responsabilidad a largo plazo del costo de mantener las mejoras asociadas con ese desarrollo a propietarios. Esto se hace con distritos especiales o asociaciones comunitarias, dependiendo de si las mejoras públicas sirven a uno o múltiples proyectos de desarrollo individual.

Los desarrolladores también evitan la responsabilidad a largo plazo de tales proyectos. Las casas y edificios dentro del desarrollo se venden en el corto plazo. El desarrollador toma las ganancias y está protegido de la responsabilidad a largo plazo tanto por los mecanismos de evaluación que transfieren el costo de las reparaciones a los propietarios, como también por varios estatutos de limitación que cortan la responsabilidad legal en solo unos años después de que se complete el proyecto.

Después de eso, los propietarios dentro de la asociación, o dentro del distrito especial local, están solos. Entonces, así como la responsabilidad por el paisajismo, las calles, los parques, incluso las escuelas y las laderas inestables se han transferido a los propietarios locales en los últimos años, no hay ninguna razón por la cual las mejoras de control de inundaciones necesarias para construir viviendas en las antiguas tierras de marea no pudieron & # 39; t sea igualmente investido en los compradores de todas estas nuevas viviendas. Las obligaciones de mantenimiento y reparación comienzan de inmediato, pero con el tiempo, estos mecanismos pueden resultar inadecuados para prevenir el inevitable aumento del nivel del mar, dejando a los propietarios en el anzuelo por mucho más.

Hemos escrito muchas veces sobre el inminente fracaso de las asociaciones comunitarias para mantener el ritmo del creciente costo de mantener incluso componentes de área simples, pero ¿se imaginan lo que sucederá si mucho Las mejoras más sofisticadas, por no mencionar críticas, se mantendrán únicamente mediante evaluaciones del propietario: los diques y muros de contención, esenciales para evitar que las aguas de la Bahía de San Francisco inunden cientos o quizás miles de hogares, dependerán de la voluntad de cada individuo. propietarios de viviendas y sus asociaciones para proporcionar financiación adecuada? Una de las cosas es dejar que el paisajismo se convierta en semilla o permitir que existan chuckholes en el estacionamiento, pero un desmoronamiento del dique de la bahía está en otro nivel de amenaza por completo. .

Cualquier persona interesada en estas nuevas propuestas de desarrollo de la costa de la bahía debe hacerle a la ciudad una simple pregunta: “¿Quién será responsable de mantener estas mejoras de control de inundaciones en funcionamiento en los próximos años? ? & quot;

Don & # 39; no se sorprenda por la respuesta.

1. Página 1, San Jose Mercury News, junio 13, 2010.

2. Sitio web de la ciudad de Benicia, California.

3. San Jose Mercury News, Ibid.

4. San Jose Mercury News, Ibid.