La ejecución hipotecaria previa se refiere a la etapa en la que los bancos informan a los prestatarios que comenzarán con la acción de ejecución hipotecaria si no se realizan los pagos vencidos. Si los prestatarios pueden curar los atrasos de la hipoteca y mantenerse al día con los pagos futuros, pueden evitar la ejecución hipotecaria y los costosos procedimientos que siguen.

La ejecución hipotecaria previa puede comenzar tan pronto como los pagos de préstamos hipotecarios sean morosos. La mayoría de los bancos otorgan a los prestatarios un mes o dos para resolver los pagos atrasados, pero los prestamistas tienen derecho a iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria cuando los pagos se retrasen 31 días. Por lo tanto, los deudores hipotecarios deben contactar a su prestamista inmediatamente cuando enfrentan dificultades financieras.

Los prestamistas hipotecarios prefieren ayudar a los prestatarios a diseñar un plan que les permita quedarse en su hogar. El proceso de ejecución hipotecaria es costoso y requiere mucho tiempo y resulta en pérdidas financieras para el prestamista. El tipo de estrategia de ahorro de vivienda que se ofrece depende de varios factores, incluido el historial de pagos anterior del prestatario, la capacidad de pagar los pagos futuros y el saldo pendiente del préstamo.

Las estrategias comunes que se ofrecen a los prestatarios que poseen la capacidad financiera para volver a la normalidad pueden incluir: pagos diferidos, tolerancia hipotecaria, modificación de préstamos y refinanciamiento de hipotecas. Cuando los prestatarios no pueden pagar los pagos futuros, pueden evitar la ejecución hipotecaria mediante la celebración de un acuerdo de venta corta de bienes inmuebles o escritura en lugar de la ejecución hipotecaria.

Los deudores hipotecarios deben ser proactivos en el momento en que reciben un aviso de ejecución hipotecaria previa. Las cuentas morosas son administradas por la división de mitigación de pérdidas del prestamista. Una vez que los prestatarios llegan tarde a los pagos del préstamo, su cuenta se asigna a un mitigador de pérdidas. Este empleado del banco trabajará con los prestatarios para determinar qué tipo de estrategia de prevención de ejecuciones hipotecarias se adapta mejor a sus necesidades.

Los bancos a veces ofrecen a los prestatarios la opción de diferir dos o tres pagos de préstamos. Los pagos diferidos generalmente se transfieren al final del préstamo, pero algunos bancos requieren que los prestatarios paguen los pagos atrasados ​​en su totalidad al final del período de aplazamiento. Otros bancos requieren que los prestatarios paguen intereses sobre los pagos diferidos. Los prestatarios deben tomarse el tiempo para comprender cómo su prestamista maneja los pagos diferidos para evitar futuras acciones de cobro.

La tolerancia hipotecaria es otra opción para los prestatarios que enfrentan reveses financieros temporales. Los planes de indulgencia reducen o suspenden temporalmente las cuotas de los préstamos. Los planes generalmente se extienden de 2 a 6 meses. Cuando finalizan los contratos de indulgencia, los prestatarios deben pagar el monto total de los pagos atrasados.

Las modificaciones de préstamos cambian temporalmente los términos del préstamo al reducir las tasas de interés o suspender los pagos del principal. Modificar los préstamos hipotecarios puede ser útil para los prestatarios que han superado los problemas financieros, pero que requieren tiempo para subsanar los pagos vencidos.

Los prestatarios que experimentan dificultades financieras severas debido a una enfermedad a largo plazo o desempleo pueden calificar para recibir ayuda a través de HUD. Los prestamistas pueden emitir un reclamo parcial a través del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Una vez aprobado, HUD remite los fondos necesarios para actualizar el préstamo.

Para calificar para reclamos parciales de HUD, los deudores hipotecarios deben tener al menos 4 meses de atraso, pero no más de 12 meses de atraso en su nota de hipoteca. HUD coloca un derecho de retención contra la propiedad y los deudores hipotecarios deben firmar un pagaré para pagar el reclamo parcial.

Los prestatarios que no pueden permitirse el lujo de quedarse en su hogar pueden calificar para el Programa de Venta Pre Ejecución Hipotecaria de HUD. PFS permite a los prestatarios vender su casa y usar las ganancias para satisfacer el saldo del préstamo. La información sobre PFS y otros programas de prevención de ejecuciones hipotecarias de HUD está disponible en HUD.gov.

Los deudores hipotecarios también deben analizar la opción de celebrar un contrato de venta corta o escritura en lugar de una ejecución hipotecaria. Cuando los bancos otorgan la aprobación de venta en corto, aceptan que los prestatarios vendan su casa por menos de lo que se debe en el préstamo. Con la escritura en lugar, los prestatarios devuelven sus propiedades al prestamista y se van.