En una publicación anterior, escribí sobre las leyes de licencias de Indiana y describí las circunstancias en que la ley exige y no requiere que usted tenga una licencia. En este artículo, exploro las consecuencias de hacer un trato sin licencia en violación de la ley de Indiana. UN ANÁLISIS SIMILAR SE APLICARÁ EN VIRTUALMENTE CADA ESTADO DE LA NACIÓN. ASÍ QUE, POR FAVOR, INVESTIGUE LAS LEYES DE SU ESTADO

¿Qué pasa si ha hecho un trato sin licencia y llega un problema? Nuestros tribunales de Indiana han dejado claro, en múltiples decisiones de apelación, que no tiene derecho a cobrar su tarifa o comisión sin una licencia. Por lo tanto, obtiene ese acuerdo comercial de $ 12, 000, 000 y planea “ voltear ''; a otro inversor, alejándose con una enorme tarifa de buscador. No tienes licencia Entonces llegan los problemas. ¿Obtiene su comisión? Tal vez.

En un caso 1993, el Tribunal de Apelaciones de Indiana se enfrentó a una situación en la que un '' perro pájaro '' sin licencia demandado por un buscador tarifa de s habiendo emparejado un comprador y un vendedor juntos. A primera vista, parece que el estatuto de licencia prohíbe el cobro de una tarifa por una persona sin licencia. Este demandante argumentó hábilmente que no había “negociado”. un acuerdo de bienes raíces, como lo define el estatuto. Afirmó que simplemente presentó un comprador a un vendedor y dejó que esos dos negociaran la transacción. Su abogado hizo referencia al estatuto anterior al estatuto de licencia actual. Según el 1951 Código de Indiana, necesitabas una licencia para “ vender, comprar, comerciar, intercambiar, optar, arrendar, alquilar, administrar, enumerar o evaluar bienes inmuebles o negociar u ofrecer realizar cualquier de esos actos, o “procurar cualquier perspectiva”. Después de 1951, la frase “adquisición de prospectos” fue eliminado de los estatutos de licencia, lo que significa que la ley tenía un nuevo significado. El Tribunal de Apelaciones concluyó que la Asamblea General de Indiana debe haber tenido la intención de permitir la “adquisición de prospectos”. en Indiana sin licencia. ¿Por qué otra razón la legislatura habría eliminado ese lenguaje de los requisitos de licencia? Sin embargo, una vez que un “perro pájaro” proporciona u ofrece servicios más allá de la mera “adquisición de prospectos” entonces el '' perro pájaro '' está ayudando en las negociaciones de la transacción y necesita una licencia, razonó el Tribunal.

Leyendo toda la jurisprudencia y los estatutos juntos, la regla parece simple: puede presentar compradores a vendedores y cobrar una tarifa, sin licencia; pero en el momento en que ayuda en las negociaciones o proporciona otros servicios enumerados en el estatuto (venta, compra, intercambio, etc.), necesita una licencia. Aplicar esta regla a escenarios de hechos reales no es simple ni fácil. La mayoría de los “perros pájaro” ir más allá de simplemente “encontrar” compradores y emparejarlos con vendedores. La mayoría de los “perros pájaro” no son simplemente “buscadores” y no debe estar cobrando una tarifa de “buscadores” sin licencia

Un último comentario sobre estos requisitos se refiere a la venta de un negocio en el que participan bienes inmuebles. Existe una jurisprudencia en Indiana que sostiene que un corredor de negocios necesita una licencia de bienes raíces para vender un negocio (presumiblemente en una venta de activos, en lugar de una venta de acciones), siempre que la venta incluya la transferencia de una participación en bienes raíces. Podría decirse que eso incluiría la asignación de un contrato de arrendamiento, pero la jurisprudencia no está clara sobre ese tema. Los tribunales han declarado claramente que no importa cuán minuciosos sean los activos inmobiliarios en relación con los otros activos comerciales que se venden. Si el negocio se vende por $ 20 Millones y la venta involucra $ 10, 000 de bienes inmuebles, el negocio El corredor necesita una licencia o un licenciatario debe participar en esa parte de la transacción.

Llámelo “injusto”. Llámalo “irrazonable”. Llámalo “amor realmente duro”. El estatuto de licencia de bienes raíces de Indiana es lo que es, si desea ignorarlo y violarlo, o no. Le insto a leer el estatuto y asegurarse de que no lo está violando. Es posible que pierda esa gran tarifa o comisión, porque no estaba dispuesto a seguir la ley y obtener su licencia. Si tiene dudas sobre sus propias actividades relacionadas con bienes raíces y si necesita o no una licencia, no dude en comunicarse con este autor para una consulta.

Como siempre, buena suerte y feliz inversión inmobiliaria.