Varios factores importantes entran en juego en la protección de una inversión de propiedad comercial o estratos contra los elementos. Elegir estratégicamente el tipo de sistema de techo utilizado y tener un plan de mantenimiento proactivo son dos factores muy importantes. El rendimiento de un techo tiene un profundo impacto en las operaciones de la propiedad, inquilino y amp; satisfacción del residente y costos del propietario.

Este artículo contiene un resumen de la información que nuestros administradores de propiedades comparten con los clientes que buscan comprender su sistema de techado y la importancia del mantenimiento. A menudo compartimos este tipo de información con clientes como propietarios de edificios comerciales & amp; arrendatarios a través de los consejos de estratos y amp; residentes de condominios. Siga leyendo para obtener la información que necesita para comprender los tipos de sistemas de techo plano y el mantenimiento que conlleva.

Las cubiertas planas son el tipo más común de sistema de cubierta utilizado para propiedades comerciales y ciertos tipos de desarrollos de estratos, como apartamentos de baja altura y condominios de gran altura. Los 5 tipos más comunes de sistemas de cubierta plana son:

  • Construcción de cubierta (también conocida como BUR)
  • Techos de betún modificado
  • Techos con balasto
  • Techos de una sola capa
  • Techos verdes Sistemas

Techo edificado (BUR) también es denominado techo de alquitrán y grava. Se trata de un fieltro infundido con alquitrán que se enrolla sobre el techo con superposición entre las capas. El alquitrán líquido se aplica a la superficie y entre las capas superpuestas. Dependiendo de las condiciones, generalmente este tipo de techo dura 10 a 15 años y luego necesitará capas adicionales agregadas . Se puede usar un material de cobertura, como una roca pequeña, para proteger el sistema de techo y prolongar la vida útil del techo.

El techo de betún modificado es un híbrido del sistema BUR donde el material se fabrica en una fábrica y viene en rollos para ser aplicado a la cubierta del techo. El material en sí es alquitrán o asfalto modificado con caucho agregado típicamente para mejorar el rendimiento. Normalmente, se utiliza una capa base de techo BUR antes de la aplicación del betún modificado que se aplica con adhesivo, soplete o trapeador caliente. Normalmente se requiere un material de acabado para proteger el sistema de techo. La vida útil de este tipo de techo generalmente excede 20 años.

El techo con balasto es un sistema de techo de membrana que generalmente se suelta en la cubierta del techo y se mantiene en su lugar por el peso de una cubierta como rocas pequeñas o adoquines prefabricados de hormigón. Un material común utilizado como tal membrana es EPDM (monómero de etileno propileno dieno). Las costuras y la membrana se unen con un adhesivo. Cuando está bien mantenido, un techo con balasto durará normalmente 30 años.

Sistemas de techado de una sola capa simplemente una lámina de una sola capa de una membrana de techado hecha de varios tipos de polímeros sintéticos. Durante la instalación, se sellan en las juntas para crear impermeabilización. Si bien generalmente tienen un precio más alto, obtienes lo que pagas. Los techos de membrana de una sola capa pueden durar casi cualquier otro tipo de techo, sin embargo, es fundamental elegir una membrana de una sola capa con una capa base pesada y un diseño de punto fuerte. Estas membranas son generalmente excelentes en UV y resistencia al desgarro; Dos factores que impulsan su longevidad. En teoría, con el cuidado y mantenimiento adecuados, un techo de membrana de una sola capa puede durar 50 años. En la práctica, hace unos años se inventaron los de mejor ingeniería 25 y hoy el fracaso & amp; La tasa de reemplazo puede ser tan baja como 1%.

Los sistemas de techos verdes se han utilizado durante siglos en Europa para reducir el consumo de energía y controlar el calor de los edificios de la ciudad. Esta tendencia ha estado alcanzando en América del Norte en los últimos años. Los techos verdes ralentizan el drenaje del agua del techo, permitiendo que la vegetación almacene el agua y haga que el agua se evapore a la atmósfera directamente desde el techo. Esto reduce enormemente la carga sobre los sistemas de drenaje de edificios y ciudades. La base para un sistema de techo verde es típicamente la misma, mecánicamente hablando, que un techo con balasto. En lugar del uso de rocas sueltas, se aplican suelo y vegetación. Sin embargo, la diferencia clave es que el material para el techo también debe cumplir una doble función como barrera de raíz que detiene la penetración de las raíces en el techo. Es aconsejable considerar el uso de una membrana para techos especialmente diseñada para techos verdes. Un techo verde bien diseñado e instalado puede durar 20 años.

Mantenimiento

Ningún artículo sobre materiales de construcción y tecnología debe finalizar sin mencionar el mantenimiento. Todos los techos deben contar con un programa sólido de mantenimiento preventivo que incluya la eliminación de escombros y suciedad, la inspección de daños y la limpieza de bajantes y canalones con regularidad.

El techo y el tapajuntas (la lámina de metal que rodea las uniones y las esquinas y aleja el agua del techo) deben repararse o agrietarse al menos una vez al año. La vida útil del techo debe evaluarse como parte del proceso de mantenimiento y una provisión para actualización o reemplazo debe ser parte del proceso de presupuesto y planificación de capital para la propiedad.

En el caso de una fuga, no importa cuán pequeña sea, la fuente de la fuga debe investigarse y rectificarse y el área que aparece (por ejemplo, tejas o paredes) debe restaurarse. Las fugas pequeñas pueden convertirse fácilmente en fugas grandes en una tormenta. La importancia de restaurar las tejas o las paredes del techo no solo es estética, también es importante permitir la identificación rápida de cualquier fuga adicional.

Al finalizar, al estar informado sobre su sistema de techado, sus necesidades de mantenimiento y sus opciones futuras en el momento de la actualización o el reemplazo, puede asegurarse de que tomará decisiones mejor informadas sobre su inversión inmobiliaria.