En un nivel, la práctica de la gestión de instalaciones es la constante priorización y reevaluación de las reparaciones necesarias de las instalaciones que justifican los gastos presupuestarios inmediatos. Un contratista de techos comercial necesita comprender esto para mantener y reparar de manera efectiva los sistemas de techado de una instalación.

El contratista debe ayudar al gerente de las instalaciones a recorrer la delgada línea entre reparaciones mayores de sistemas de techado más antiguos y reparaciones menores de sistemas de techado nuevos que podrían convertirse en reparaciones mayores si se descuidan. La idea es mantener el (los) sistema (s) de techo más nuevos y, a lo largo del tiempo, llevar los sistemas más antiguos a un nivel aceptable de reparación y rendimiento. También es importante que el gerente de las instalaciones comprenda cuándo es el momento de reemplazar un sistema de techado más antiguo. Típicamente, ese tiempo es cuando se gasta demasiado dinero en la reparación de un sistema de techado más antiguo, mientras que se gasta muy poco en el mantenimiento necesario de sistemas de techado más nuevos para prolongar su ciclo de vida.

Eventualmente, cada sistema de techado comercial debe ser reemplazado. Pero, con la inspección, el mantenimiento y la reparación, los propietarios de edificios pueden extender el ciclo de vida de un sistema de techo para maximizar el retorno de la inversión.

De acuerdo con la Asociación Nacional de Contratistas de Techos, el mantenimiento preventivo agrega 30% – 100% de vida útil a un sistema de techado comercial. Eso significa que los costos de reparación podrían triplicar el costo de un programa de mantenimiento preventivo durante el ciclo de vida de un sistema de techado comercial.

Otro factor de gestión de instalaciones a tener en cuenta en el mantenimiento de los sistemas de techado es la gestión de la energía. El aislamiento húmedo en un sistema de techado pierde energía. De acuerdo con el Building Owners and Managers Institute, las buenas prácticas de mantenimiento y la buena gestión de la energía van de la mano. Algunas de las tasas más altas de retorno de la conservación de energía se generan simplemente al realizar el mantenimiento.

El elemento clave para un proceso efectivo de gestión de activos de las instalaciones es que los profesionales inspeccionen esos activos de forma regular. En un horario periódico determinado con el propietario o administrador del edificio, se debe hacer lo siguiente;

* Inspeccione todo el sistema de techado incluyendo tapajuntas, desagües o canaletas y líderes, mampostería, etc.

* Documente cada inspección (plano del techo, formularios de inspección y documentación fotográfica). Cada técnico debe llevar una cámara digital para documentar las condiciones notables del techo. Se pueden incluir fotos digitales con informes de inspección.

* Realice pruebas de infrarrojos según sea necesario para proporcionar informes de energía térmica para identificar la humedad dentro de un sistema de techo

* Retire todos los escombros, limpie las canaletas, los conductos y los desagües

* Realice reparaciones menores al momento de la inspección.

* Proporcione estimaciones para reparaciones de techos (o reemplazo si es necesario)

* Cumpla y documente el cumplimiento de los requisitos de mantenimiento de cualquier garantía del fabricante del sistema de techos vigente.

Las inspecciones físicas de los tejados y los estudios con cámaras infrarrojas en color son las claves para la documentación y el análisis efectivo de la pérdida de energía, la reparación del techo y los problemas de mantenimiento.

Además de la información recopilada durante las inspecciones del techo, se debe enfatizar la importancia de mantener la garantía, el diseño, el instalador, los datos de materiales construidos y la información del historial de reparaciones. Los contratistas se beneficiarán de ayudar en la compilación de estos datos adicionales.

Si se sigue este proceso, la reparación, el mantenimiento y la conservación de energía de los sistemas comerciales de techado serán lo más rentables posible. Y con este proceso, los clientes administradores de instalaciones saben con años de anticipación cuándo será necesario reemplazar un sistema de techado y cuál será su gasto proyectado.