¿Qué Es Una Hipoteca Y Cómo Funciona?
Concepto de hipoteca
Según el Diccionario de la Real Academia Española, una hipoteca es un “Contrato mediante el cual una persona se obliga a dar en garantía un bien inmueble a otra persona, generalmente para asegurar el cumplimiento de una obligación dineraria”.
En otras palabras, la hipoteca es un derecho real de garantía que se constituye sobre un bien inmueble, para asegurar el cumplimiento de una obligación dineraria contraída por el deudor principal.
Elementos de una hipoteca
Sujetos de la hipoteca
En toda hipoteca intervienen dos sujetos:
- Hipotecante: Es el titular del derecho real de garantía. En la práctica, suele ser el deudor principal, es decir, la persona que se obliga a pagar la deuda garantizada con la hipoteca.
- Hipotecario: Es el acreedor, es decir, la persona a la que se le debe el importe de la deuda garantizada mediante hipoteca.
Bien inmueble
Otro de los elementos característicos de la hipoteca es el bien inmueble sobre el que se constituye el derecho real de garantía.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 554.1 del Código Civil, para que un bien pueda ser objeto de hipoteca debe reunir los siguientes requisitos:
- Que sea propiedad del hipotecante.
- Que tenga el carácter de inmueble (por ejemplo, una casa, una parcela de tierra, un local comercial, etc.). No obstante, el Código Civil admite la posibilidad de constituir una hipoteca sobre un bien mueble, siempre que el bien inmueble esté destinado a su inmovilización (por ejemplo, una máquina fija a una pared).
- Que no esté afectado por ninguna otra hipoteca.
Obligación dineraria
Por último, otro de los elementos esenciales de la hipoteca es la obligación dineraria que se pretende garantizar.
Como señala el artículo 554.2 del Código Civil, la obligación dineraria puede ser de cualquier naturaleza, tanto si se trata de una obligación principal como si se trata de una obligación accesoria (por ejemplo, intereses, costas judiciales, impuestos, etc.).
Cómo se constituye una hipoteca
Documento privado
Los contratos de préstamo hipotecario y las escrituras públicas de constitución de hipoteca son documentos que deben ser obligatoriamente redactados por un notario. No obstante, en la práctica, lo habitual es que el contrato de préstamo hipotecario se formalice mediante documento privado.
En el contrato de préstamo hipotecario, además de especificarse los datos personales de los contratantes, se recogen otras cuestiones relevantes, como el importe del préstamo, las condiciones del mismo (plazo, tipo de interés, etc.), la garantía personal que el deudor está dispuesto a prestar (aval), etc.
Escritura pública de constitución de hipoteca
Una vez que se ha formalizado el contrato de préstamo hipotecario, y una vez que el deudor ha recibido el importe del préstamo, el notario procederá a redactar la escritura pública de constitución de hipoteca.
En la escritura pública se recogen datos relevantes, como los nombres y apellidos de las partes, la descripción del bien inmueble hipotecado, la referencia catastral del bien inmueble, el importe de la deuda, las condiciones del préstamo (plazo, tipo de interés, etc.), así como la fecha en la que se firmó el contrato de préstamo hipotecario.
Inscripción registral
Una vez que la escritura pública de constitución de hipoteca ha sido firmada por el deudor y el notario, debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad.
La inscripción registral es imprescindible para que la hipoteca sea oponible a terceros (por ejemplo, ante un posible embargo de la vivienda hipotecada).
Ventajas e inconvenientes de contratar una hipoteca
Ventajas de contratar una hipoteca
Las hipotecas suelen ser el producto financiero más económico que existe para financiar la compra de una vivienda, ya que en la mayoría de los casos, el tipo de interés aplicable es fijo.
Otra de las ventajas de contratar una hipoteca para financiar la compra de una vivienda es que, si se cumplen una serie de requisitos, los intereses de la hipoteca pueden ser deducibles en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.
Inconvenientes de contratar una hipoteca
Los principales inconvenientes de contratar una hipoteca son los siguientes:
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